Prodej hotelu obvykle není otázkou několika týdnů.
Případová studie: prodej hotelu na Lipně
- Podepsali jsme s vlastníkem hotelu přímo u Lipna zprostředkovatelskou smlouvu.
- Měli jsme v hlavě přímo jednoho investora, který se nám zdál jako ideální kupec.
- První prohlídka se povedla.
- Druhá prohlídka potvrdila investorův zájem.
- Přesně za 3 týdny jsme podepsali rezervační smlouvu.
- Protože to bylo docela narychlo, neměl kupec ještě zajištěný bankovní úvěr. Na ten jsme čekali necelé tři měsíce.
- A pak došlo k prodeji, převodu peněz na účet původního vlastníka, a předání hotelu novým majitelům.
Samotný prodej se skládá z několika fází
1) Příprava hotelu na prodej
- Mít v pořádku dokumentaci, smlouvy, povolení atd.
- Opravit drobné závady, vymalovat recepci a lobby.
- Zajistit profesionální odhad tržní ceny hotelu.
- Připravit marketingové podklady.
2) Hledání kupce
- Rozmyslet správně cílové skupiny.
- Zásadní je kvalitní databáze potencionálních investorů.
- V JAN Hospitality oslovujeme stovky vhodných možných kupců, které máme v naší databázi.
- Prodej je obvykle neveřejný, takže oslovování kupců probíhá anonymní formou.
3) Hloubková prověrka (due diligence)
- Při prodeji hotelu jako společnosti bude kupující provádět hloubkovou prověrku právní, účetní, daňovou a technickou. To trvá obvykle 2-3 měsíce.
- Při prodeji hotelu jako nemovitosti bude kupující objednávat technický audit stavu budovy a vybavení. To by nemělo zabrat více než jeden měsíc.
4) Vyjednávání podmínek
- Výše kupní ceny.
- Jaké budou záruky.
- Termíny plateb a předání hotelu.
5) Uzavření prodeje, výplata kupní ceny, předání hotelu novému majiteli
Prodej hotelu není práce pro běžnou realitní kancelář.
My v JAN Hospitality – Hotel Experts se na tyto služby specializujeme již od roku 2010.
Odbornost, zkušenosti, letité znalosti. Tři atributy, které jsou pro tuto práci nezbytné.
Případová studie: prodej hotelu s 90 pokoji v Praze
- Ve shodě s vlastníky jsme nasadili ambiciozní cenu.
- Několik měsíců trvalo, než jsme přivedli toho správného kupce.
- Předtím si bylo hotel prohlédnout nemalé množství potencionálních klientů, ale pořád to nebylo ono.
- Kupujícím byl zkušený hoteliér v tandemu s finanční investorkou.
- Po podpisu Heads of Terms (dohody o smluvních podmínkách obchodu) kupující realizoval hloubkové prověrky, tak zvané due diligence. Technická due diligence objevila nesrovnalosti a poukázala na nutné investice ve výši asi 4 % kupní ceny.
- Kupující požadoval snížení ceny. Prodávající odmítal. A tak jsme museli jednat dál a dál a vymýšlet možné řešení. Nakonec obě strany mírně ustoupily a mohli jsme přistoupit k samotnému obchodu.
- Upřímně řečeno, toto dohadování o slevě a zárukách za technický stav trvalo dalších téměř 9 měsíců.
Co ovlivňuje délku prodeje?
Shrňme si hlavní faktory, které délku celé transakce ovlivňují:
Pokud je nastavená cena správně, prodej se urychlí.
- Jsme připraveni vám připravit odhad aktuální tržní ceny, který zohledňuje hodnotu vašeho hotelu, výnosy, za kolik se prodaly jiné hotely.
Pokud jsou připraveny všechny potřebné dokumenty, půjde to rychleji.
- Rádi vám poskytneme seznam dokumentů, které je potřeba nachystat. Napište si o ně, nebo zavolejte, klidně ještě dnes.
Pokud jsou banky připraveny poskytovat úvěry pro koupi hotelů, a pokud je nálada investorů na trhu pozitivní, tak to transakci zrychluje.
- Zapojení odborného poradce s dlouholetými zkušenostmi dokáže mnohé lhůty zkrátit, neboť ví, kde čekat potenciální zádrhele a umí jim předcházet.
Jsme na trhu již od roku 2010 a řešili jsme bezpočet transakcí.
Na každém obchodu se něco nového naučíme. A rádi vám svoje know-how poskytneme.
Případová studie: prodej penzionu na severu Čech
- S majitelem penzionu se známe dlouho. Neměli jsme bohužel kapacitu se starat o prodejní proces. Ale nabídli jsme vlastníkovi, že oslovíme klienty z naší databáze.
- Obeslali jsme a obvolali několik set potencionálních kupců. Záhy se ozval jeden investor, že by si rád pension pořídil pro sebe a svou rodinu.
- Po velmi podrobné prohlídce, která trvala několik hodin, jsme připravili rezervační smlouvu. Na poslední chvíli si to však investor rozmyslel.
- Nicméně jsme měli v zásobě dalšího zájemce z řady našich klientů. Ten potřeboval dvě prohlídky. Jednu s manželkou a druhou se synem, který si s sebou vzal i stavebního technika a statika.
- Penzion se jim líbil, během jednoho týdne jsme podepsali rezervační smlouvu. Kupec složil 1 milion Kč jako rezervační depozitum. Do 14 dnů jsme podepsali kupní smlouvu.
- Prodávala se nemovitost, takže po cca 22 dnech převedl katastr nemovitostí vlastnictví na kupce a my mohli penzion předat.
- Celá akce zde trvala necelé dva měsíce.