ODHAD TRŽNÍ CENY HOTELU: kdy ho potřebujete a co vám skutečně řekne

Kolik má váš hotel skutečně cenu? Ne kolik jste do něj investovali, za kolik se nabízí hotel v okolí nebo kolik byste za něj chtěli získat.

Odhad tržní ceny hotelu, někdy označovaný zkratkou OTC, určuje jeho reálnou hodnotu podle nemovitosti, výsledků provozu, situace na trhu i dalšího potenciálu.

Pro majitele hotelu proto není jen dokumentem, který potřebuje ve chvíli, kdy chce prodávat. Může být důležitým podkladem pro rozhodnutí, zda hotel držet, pronajmout, rekonstruovat, refinancovat nebo prodat.

Co je odhad tržní ceny hotelu?

Hotel není jen nemovitost. A jeho hodnotu proto nelze určit pouze podle počtu metrů čtverečních nebo podle toho, za kolik se nabízejí jiné hotely na inzertních portálech.

Dva na první pohled podobné hotely mohou mít zcela rozdílnou tržní hodnotu.

Při profesionálním ocenění hotelu se zohledňuje zejména:

• výkonnost hotelu, například obsazenost, průměrná cena pokoje a ziskovost,
• lokalita, charakter destinace a vývoj poptávky,
• technický stav budovy a vybavení,
• koncept hotelu a jeho cílová skupina,
• konkurence a pozice hotelu na trhu,
• online reputace a hodnocení hostů,
• možnosti dalšího rozvoje a zatím nevyužitý potenciál.

Výsledkem tedy nemá být pouze jedno číslo. Kvalitní odhad by měl také vysvětlit, proč má hotel právě takovou hodnotu, co ji ovlivňuje a kde může být prostor pro její zvýšení.

Kdy potřebujete znát tržní cenu hotelu?

Ocenění hotelu má smysl v celé řadě situací. Rozhodně nejen tehdy, když se chystáte prodávat.

Před prodejem hotelu

Ideálně je dobré znát jeho hodnotu s předstihem, přibližně 6 až 12 měsíců před plánovaným prodejem. Získáte tak čas případně upravit provoz, výnosy nebo odstranit slabá místa, která hodnotu snižují.

Při koupi hotelu nebo vstupu investora

Odhad pomůže ověřit, zda nabízená cena odpovídá skutečné hodnotě hotelu a jeho ekonomickým výsledkům.

Při pronájmu hotelu

Součástí ocenění může být také stanovení tržního nájemného. Majitel tak zjistí, zda současné nájemní podmínky odpovídají trhu.

Při rekonstrukci nebo změně konceptu

Chystáte wellness, další pokoje, změnu kategorie hotelu nebo kompletní repositioning? Odhad může být jedním z podkladů pro posouzení, jak se změny mohou promítnout do hodnoty majetku.

Při jednání s bankou

Aktuální hodnota hotelu je důležitá při financování, refinancování nebo plánování další investice.

Při dědictví nebo rozdělení majetku

Objektivní a dobře vysvětlená tržní hodnota může být důležitým podkladem při rozdělování majetku mezi dědice, společníky nebo členy rodiny.

Jak se určuje tržní cena hotelu?

Při ocenění hotelu se obvykle kombinují tři základní pohledy:

• Výnosový přístup sleduje, kolik hotel vydělává a jaký má výnosový potenciál.
• Srovnávací přístup porovnává hotel s relevantními objekty a transakcemi na trhu.
• Majetkový přístup vychází z hodnoty samotné nemovitosti a nákladů spojených s jejím pořízením či nahrazením.

Samotný výpočet ale nestačí.

Do výsledné hodnoty vstupují také provozní výsledky za předchozí roky, stav budovy, lokalita, konkurence, vývoj destinace, kvalita řízení hotelu nebo jeho online reputace.

Proto je při oceňování hotelů důležitá nejen znalost nemovitostí, ale také zkušenost s hotelovým provozem a hotelovými transakcemi.

Co ovlivňuje hodnotu hotelu nejvíce?

Hodnota hotelu je výsledkem mnoha faktorů, které se navzájem ovlivňují.

Významnou roli hrají například:

• lokalita a atraktivita destinace,
• sezónnost provozu,
• obsazenost a průměrná cena pokoje,
• ziskovost hotelu,
• technický stav nemovitosti,
• kvalita pokojů a dalších služeb,
• konkurence v okolí,
• hodnocení hostů a reputace hotelu,
• kvalita revenue managementu,
• možnost rozšíření kapacity nebo služeb.

Právě zde může profesionální odhad přinést majiteli další důležitou informaci: nejen kolik hotel stojí dnes, ale také kde se skrývá prostor pro zvýšení jeho hodnoty.

Odhad tržní ceny, feasibility study a due diligence: jaký je mezi nimi rozdíl?

Tyto pojmy se někdy zaměňují, ale každý odpovídá na jinou otázku.

ODHAD TRŽNÍ CENY HOTELU = Kolik má hotel hodnotu dnes?

FEASIBILITY STUDY NEBOLI STUDIE PROVEDITELNOSTI = Má plánovaný hotel, rekonstrukce nebo nový koncept ekonomický smysl a může být do budoucna ziskový?

DUE DILIGENCE = Jaká právní, technická, finanční nebo daňová rizika jsou s hotelem spojena?

Při koupi, prodeji nebo větší investici se proto mohou všechny tři nástroje vhodně doplňovat.

Odhad ukazuje hodnotu, studie proveditelnosti budoucí potenciál a due diligence rizika.

Někdy odhad změní celé rozhodnutí

Odhad tržní ceny nemusí skončit jen stanovením prodejní ceny.

V jednom z případů z naší praxe posloužil profesionální odhad jako srozumitelný a transparentní základ pro rozdělení rodinného majetku.

V jiném případě majitel pražského hotelu původně uvažoval o prodeji. Při ocenění jsme ale zároveň stanovili tržní nájemné a ukázalo se, že hotel pronajímá výrazně pod úrovní trhu. Majitel následně vyjednal vyšší nájemné a rozhodl se hotel neprodávat.

Dobře zpracovaný odhad tedy není jen číslo na papíře. Může změnit strategii, načasování i samotné rozhodnutí majitele.

Nejčastější otázky k odhadu tržní ceny hotelu

Jak často si nechat udělat odhad tržní ceny hotelu?
Ideálně každé 2 až 3 roky nebo vždy, když dojde k významné změně, například rekonstrukci, změně konceptu, vstupu investora či změně provozovatele.

Jak dlouho před prodejem hotelu řešit odhad tržní ceny?
Ideálně alespoň 6 až 12 měsíců před plánovaným prodejem. Získáte tak čas odhalit slabá místa a případnými změnami zvýšit hodnotu hotelu.

Je odhad tržní ceny hotelu stejný jako znalecký posudek?
Ne. Znalecký posudek je formální dokument využívaný například pro úřední účely. Odhad tržní ceny se zaměřuje na skutečnou hodnotu hotelu na trhu a zohledňuje jeho provoz, výnosy, pozici i další potenciál.

Co nejvíce ovlivňuje hodnotu hotelu?
Především lokalita, výsledky provozu, obsazenost a ceny pokojů, technický stav, konkurence, koncept hotelu, reputace a jeho další rozvojový potenciál.