PRODEJ HOTELU

Chcete prodat hotel?

Většina klientů, kteří chtějí prodat hotel, si klade stejné otázky:

  • Jaká je nejvyšší cena, kterou za svůj hotel mohu dostat?

  • Kdo mi pomůže získat nejvyšší cenu?

  • Zvládnu to sám, nebo potřebuji profesionálního poradce?

  • Mám raději prodat firmu nebo nemovitost?

  • Kde hledat kupce?

  • Za jak dlouho dostanu peníze na účet?

Jaká je nejvyšší cena, kterou za svůj hotel mohu dostat?

Cenu určuje trh, tedy to, kolik jsou kupci ochotni za hotel zaplatit. Když jim však předložíte správné informace, bude jednání efektivnější.

Pro stanovení správné ceny je třeba udělat tzv. odhad tržní ceny.

V JAN Hospitality používáme až pět porovnávacích metod pro stanovení tržní ceny:

  • budoucí výnos hotelu
  • pokud je známá a použitelná historie obsazenosti, ceny (ADR) a nákladů hotelu
  • metoda výstavby na zelené louce
  • metoda pronájmu
  • metoda rozprodeje po jednotkách, například – kdyby každý pokoj byl jeden malý byt, za kolik by se dal prodat

Kdo mi pomůže získat nejvyšší cenu? Zvládnu to sám, nebo potřebuji profesionálního poradce?

Profesionální poradce nebo zprostředkovatel umí:

  • najít kupce, kteří mají zájem hotel koupit
  • pomoci s profesionálním odhadem tržní ceny
  • poskytnout nezaujaté odborné poradenství s využitím zkušeností a znalosti trhu
  • poradit v otázkách daňových, právních, účetních, personálních, provozních
  • připravit prodejní brožuru se všemi důležitými informacemi
  • vést jednání o podmínkách prodeje, zejména o výši kupní ceny, ve prospěch prodávajícího
  • najít řešení i těch nejzapeklitějších situací
  • dotáhnout obchod do konce – zaplacení kupní ceny a předání hotelu novému majiteli

Kde takového člověka najít?

Profesionální poradce musí mít zkušenost z hotelové branže a zároveň musí být dobrý obchodník, který rozumí prodeji nemovitostí i obchodních společností.

Prodej hotelu je natolik komplexní a složitá záležitost, že vřele doporučujeme použít zprostředkovatele. Doporučujeme si vybrat někoho, kdo

  • prokazatelně se vyzná na trhu
  • má zkušenosti s hotelnictvím
  • zprostředkoval několik koupí hotelů
  • má v oboru renomé
  • je vám lidsky sympatický

Prostředky vložené do služeb zprostředkovatele by se měly prodávajícímu klientovi násobně vrátit.

Mám raději prodat firmu nebo nemovitost?

Obě varianty mají své výhody a nevýhody. Pokud je hotel nemovitostí ve vlastnictví společnosti, je obvykle výhodnější prodat společnost. V čem jsou hlavní rozdíly?

Prodej společnosti

  • Pokud prodáváte firmu, kterou vlastníte déle než 5 let, neplatíte žádnou daň z příjmu.
  • Chráníte zaměstnance. Pokud máte na firmě zaměstnané pracovníky hotelu, s prodejem firmy přecházejí zaměstnanci automaticky na nového vlastníka.
  • Při prodeji společnosti si musí kupující klient udělat hloubkovou kontrolu všech dokladů několik let zpětně (takzvané due diligence). Samotný proces due diligence může zabrat několik týdnů až měsíců.
  • Jinou formou prodeje části podniku je podle nového občanského zákoníku „prodej závodu“ – tak například kupec může koupit hotel jako část firmy, a přitom původní firma zůstane ve vlastnictví prodávajícího.

Prodej nemovitosti

  • Prodej nemovitosti bývá obvykle více žádaný mezi kupujícími. Je to proto, že nemovitost téměř nemůže skrývat žádné vady právní ani faktické, na které by se nedalo přijít. Protože se nedělá due diligence, je celý prodej o týdny až měsíce rychlejší.
  • Prodej nemovitosti je pro kupujícího bezpečnější. Kupující hradí daň z nabytí nemovité věci ve výši 4 % z kupní ceny.
  • Vlastní-li prodávající nemovitost déle než 5 let, je osvobozen od daně z příjmu.

Kde hledat kupce?

Zajistit solventního kupujícího je možná tím nejtěžším krokem v celém procesu. Je na to potřeba vypracovat špičkový marketingový plán, stanovit cílovou skupinu, připravit prodejní materiály a mít dobré kontakty.

Hlavní prodejní materiály, které potřebujete:

  • informační brožura pro zájemce
  • popis stavu nemovitosti
  • provozní náklady
  • obchodní výsledky
  • potenciál rozvoje
  • plánky podlaží
  • výpis z katastru nemovitostí
  • územní plán a jiné limity

Zajistit vhodné kupující a prezentovat jim tuto investiční příležitost, provést řádně prohlídku hotelu a být schopen vysvětlit všechny odborné záležitosti vyžaduje špičkovou databázi klientů a desítky až stovky hodin administrativní práce a příprav.

Jde o kontakty v oboru, o renomé zprostředkovatele a o to, aby poskytované informace byly relevantní.

POZOR! V žádném případě se nejedná o práci pro běžnou realitní kancelář, která hotel prodává přes ukazatel “prodejní cena / m² budovy”.

Za jak dlouho dostanu peníze na účet?

Od chvíle, kdy se klient rozhodne prodat hotel, je třeba počítat s těmito jednotlivými fázemi prodeje:

  • vypracování odhadu tržní ceny a podpis zprostředkovatelské smlouvy mezi prodávajícím a profesionálním zprostředkovatelem (2 – 4 týdny)
  • příprava hotelu na prodej, fotografování, zajištění potřebné dokumentace a vypracování prodejní brožury (2 – 4 týdny)
  • prohlídky s klienty a zajištění solventního kupujícího (zde lhůtu nelze přesně určit, je však třeba počítat se 3 – 12 měsíci)
  • zajištění financování ze strany kupujícího (1 – 2 měsíce)
  • uzavření kupních smluv (2 týdny)
  • u prodeje nemovitosti trvá cca 1 měsíc převod na katastru nemovitostí, prodej společnosti je otázkou jednoho až dvou dnů včetně svolání valné hromady

Kontaktujte nás.

V případě jakýchkoliv dotazů nás neváhejte kontaktovat. Budeme více než rádi, když Vám pomůžeme.

JAN Hospitality
Václavské náměstí 43
110 00, Praha 1

+420 608 300 600
hotel@jan-hospitality.com