HOTELOVÝ TRH 2025: méně hostů, vyšší ceny, silnější výnosy
Praha vs. sousední hlavní města. Hotelový trh 2019–2025.
Srovnávací analýza klíčových ukazatelů hotelového trhu – obsazenost, ADR a RevPAR.
➡️ Úvod
Praha jako středoevropská metropole s bohatou historií a kulturním dědictvím patří dlouhodobě mezi nejatraktivnější hotelové destinace v regionu. Pro správné zhodnocení její pozice je klíčové srovnání s hlavními městy sousedních zemí – Vídní, Budapeští, Bratislavou, Berlínem a Varšavou.
Tato analýza porovnává tři základní provozní ukazatele hotelového trhu za roky 2019 (předcovidový benchmark), 2024 a 2025.
Rok 2019 představuje poslední „normální“ rok před pandemií COVID-19 a slouží jako referenční hodnota. Rok 2024 zachycuje pokračující oživení trhu a rok 2025 ukazuje aktuální stav a míru překonání předcovidové úrovně.
1️⃣ Obsazenost hotelů
Obsazenost (occupancy) je základním ukazatelem poptávky po hotelových kapacitách. V roce 2019 dosahovala Praha výborných 79,3 %, což ji řadilo na úroveň srovnatelnou s Berlínem (79,2 %) a mírně nad Vídeň (78,6 %) i Budapešť (78,3 %). Výrazně nižší obsazenost vykazovala Bratislava (67,4 %) a Varšava (72,6 %).
V roce 2025 dosáhla Praha v obsazenosti pokojů na 76,7 %, což představuje pokles o 2,6 procentního bodu oproti roku 2019, nicméně meziroční nárůst o 1,6 p.b. oproti roku 2024 (75,1 %).
Zajímavé je, že Varšava Prahu v obsazenosti téměř dorovnala (76,4 %) a Budapešť zaznamenala nejdynamičtější meziroční růst na 73,8 % (+3,4 p.b. oproti 2024). Vídeň se drží na 73,3 % a Berlín na 74,2 %. Bratislava zůstává nejslabší s 63,7 %.
2️⃣ Průměrná denní sazba (ADR)
Průměrná denní sazba (průměrná cena za pokoj a noc bez DPH; Average Daily Rate) odráží cenovou úroveň hotelového trhu.
V roce 2019 dominovala v regionu Vídeň s ADR 109 EUR, následovaná Berlínem (100 EUR) a Prahou (93 EUR). Budapešť (91 EUR) byla jen mírně pod Prahou, zatímco Bratislava (80 EUR) a Varšava (74 EUR) zaostávaly.
Do roku 2025 došlo k výraznému nárůstu cen napříč celým regionem, přičemž inflace a růst provozních nákladů byly hlavními tahouny.
- Praha dosáhla ADR 124 EUR (+33 % oproti 2019)
- Vídeň posílila na 141 EUR (+29 %)
- Budapešť posílila na 127 EUR (+39 %)
Zajímavé je, že Berlín zaznamenal v roce 2025 meziroční pokles ADR na 121 EUR (−5 % oproti 2024), zatímco ostatní města rostla. Bratislava s ADR 104 EUR a Varšava s 104 EUR se cenově přiblížily.
3️⃣ Tržba na dostupný pokoj (RevPAR)
RevPAR (Revenue Per Available Room) kombinuje obsazenost a cenovou úroveň a je nejkomplexnějším ukazatelem výkonnosti hotelového trhu.
V roce 2019 vedla v regionu Vídeň (86 EUR), těsně následovaná Berlínem (79 EUR) a Prahou (74 EUR). Budapešť dosahovala 71 EUR, zatímco Varšava (54 EUR) a Bratislava (54 EUR) zaostávaly.
V roce 2025 Praha dosáhla RevPAR 95 EUR, což představuje nárůst o 29 % oproti roku 2019 a potvrzuje výrazné překonání předcovidové úrovně. Vídeň si udržuje vedení s RevPAR 103 EUR (+20 % vs 2019). Budapešť s 94 EUR (+31 % vs 2019) se Praze téměř vyrovnala díky silnému růstu obsazenosti. Berlín naopak klesl na 89 EUR, což znamená nárůst pouze +13 % oproti 2019. Varšava s 79 EUR (+46 % vs 2019) zaznamenala nejdynamičtější růst v regionu, stejně jako Bratislava s 66 EUR (+24 % vs 2019).
4️⃣ Praha – vývoj klíčových ukazatelů
Detailní pohled na vývoj pražského hotelového trhu ukazuje zajímavou dynamiku.
Zatímco obsazenost se v roce 2025 (76,7 %) zatím plně nevrátila na úroveň roku 2019 (79,3 %), cenová úroveň tento pokles více než kompenzovala. ADR vzrostlo z 93 EUR na 124 EUR (+33 %) a RevPAR z 74 EUR na 95 EUR (+29 %). Tento trend „méně hostů za vyšší ceny“ je typický pro celý postcovidový vývoj evropského hotelnictví.
Mezi lety 2024 a 2025 Praha zaznamenala meziroční růst obsazenosti o 1,6 p.b. (z 75,1 % na 76,7 %), ADR o 3,7 % (z 120 EUR na 124 EUR) a RevPAR o 5,9 % (z 90 EUR na 95 EUR).
Tento pozitivní trend odráží pokračující růst zahraniční návštěvnosti a posilování prémiového segmentu hotelového trhu v hlavním městě.
5️⃣ RevPAR index – návrat na předcovidovou úroveň
Klíčovou otázkou je, nakolik jednotlivé trhy překonaly předcovidovou úroveň. Index RevPAR vyjádřený jako procento z roku 2019 (= 100 %) ukazuje, že v roce 2025 většina regionálních trhů předcovidový RevPAR převýšila – ovšem v nominálních hodnotách, bez očištění o inflaci.
Nejvyšší index v roce 2025 vykazuje Varšava (146 %), následovaná Budapeští (131 %) a Prahou (129 %). Bratislava dosáhla 124 %, Vídeň 120 % a Berlín pouze 113 %.
Nižší index Berlína a Vídně může souviset s vyšší zralostí těchto trhů a omezeným prostorem pro cenový růst.
Naopak středoevropské destinace (Praha, Budapešť, Varšava) těžily z relativně nižší výchozí cenové báze a silného růstu zahraniční poptávky.
▶️ Závěr a výhled
Pražský hotelový trh se v roce 2025 nachází v dobré kondici. Město překonalo předcovidovou úroveň RevPAR o 29 % v nominálních hodnotách a zaznamenává stabilní růst jak obsazenosti, tak průměrných cen. Ve srovnání se sousedními hlavními městy si Praha udržuje silnou konkurenční pozici. Nabízí atraktivní poměr ceny a kvality pro mezinárodní návštěvníky, přičemž cenový diferenciál vůči Vídni (o cca 16 EUR nižší ADR) zůstává jednou z jejích hlavních předností.
Mezi hlavní faktory dalšího vývoje pro rok 2026 patří pokračující růst leteckého spojení, vstup nových luxusních hotelových značek (Fairmont, W Hotel) a geopolitická situace v regionu. Pro celý český trh by byl výhodný přechod z koruny na EURo.
Pozornost si zaslouží rovněž dynamický růst Varšavy a Budapešti, které se Praze cenově i výkonnostně rychle přibližují.
Nejvyšší index v roce 2025 vykazuje Varšava (146 %), následovaná Budapeští (131 %) a Prahou (129 %). Bratislava dosáhla 124 %, Vídeň 120 % a Berlín pouze 113 %. Nižší index Berlína a Vídně může souviset s vyšší zralostí těchto trhů a omezeným prostorem pro cenový růst. Naopak středoevropské destinace (Praha, Budapešť, Varšava) těžily z relativně nižší výchozí cenové báze a silného růstu zahraniční poptávky.
V případě jakýchkoliv dotazů mě neváhejte kontaktovat.
Velmi rád se s vámi spojím a nezávazně prodiskutuji vaši záležitost.
Managing Director
JAN Hospitality – Hotel Experts