V jaké lokalitě hotel koupit?

Nejprve si potřebujete ujasnit, proč hotel kupujete a na jaké hosty cílíte:

• Chci turisty?
• Chci obchodní cestující (korporáty)?
• Chci pořádat svatby?
• Chci mít wellness hotel?
• Chci mít v hotelu restauraci?

Potom zvolte lokalitu. Buď takovou, která odpovídá vašim záměrům, nebo tu, kterou dobře znáte a věříte jí.

„Hodnotu hotelu dělá lokalita, lokalita, lokalita. V dnešní době lze tak dobře zacílit marketing, že lokalita nemusí být úplně nejdůležitější.“

Kupní cena se ale právě od lokality výrazně odvíjí.

Ten, kdo má dobrý záměr, může výhodně koupit hotel v místě, které ostatním připadá neatraktivní.

Kolik bude hotel vydělávat?

Zde záleží na dobrém marketingovém plánu, na vhodném personálu a na správném vedení hotelu.

• Buď jste zkušený hoteliér a dokážete si výnosy a náklady spočítat, nebo potřebujete profesionálního poradce, který vám připraví rozpočty.
• Poradce vám naplánuje ADR (průměrnou cenu za pokojonoc), obsazenost, ostatní výnosy. Samozřejmě vám k tomu poskytne srovnání s konkurencí (tzv. benchmark).
• Stejně tak poradce spočítá veškeré náklady.
• Většina investorů, kteří kupují hotel, využívají ke koupi bankovní úvěr. Banka pokaždé vyžaduje perfektně zpracovaný business plán na pět let dopředu. Takový business plán a přípravu projektu jsme v JAN Hospitality již mnohokrát s úspěchem realizovali.
• Vliv na zisk hotelu má samozřejmě i to, jestli hotel povedete sami, nebo ho pronajmete, nebo si na řízení někoho objednáte (management contract).
• Nesmíme zapomenout na možnost koupě franšízy pro váš hotel, což přináší většinou výhodu ve vyšší obsazenosti a vyšší průměrné ceně. Do nákladů je pak třeba zahrnout poplatky za pronájem značky.

Jak nenaletět a nekoupit budovu ve špatném stavu? 

• VŽDY doporučujeme před koupí hotelu objednat stavební audit, posudek statika a posudek architekta.
• Nechte si doložit kolaudační rozhodnutí a dokumentaci ke všem rekonstrukcím.
• Vezměte na prohlídku zkušeného hoteliéra nebo profesionálního poradce, aby shlédl všechny provozní detaily hotelu.
• Velkou pozornost doporučujeme věnovat logistice, např. housekeeping, zásobování restaurace a výdej jídla, parkování, noční provoz.
• Nechte si spočítat náklady na rekonstrukci pokojů a lobby.
• Vzhled hotelu musí odpovídat vašemu marketingovému záměru, jenom tak si vychováte loajální hosty, kteří k vám budou rádi jezdit.

Jak nejlépe koupi financovat?

• V dnešní době jsou bankovní peníze tak levné, že bývá výhodnější si půjčit, než investovat z vlastního.
• Banka obvykle žádá pokrytí 25% – 40% kupní ceny z vašich vlastních zdrojů. Může to být ale i méně.
• Pro získání úvěru doporučujeme spolupráci s profesionálním poradcem, který již prokazatelně několik koupí hotelů realizoval.
• Na koupi hotelu lze někdy použít i jiné zdroje financování – například přizvat další spoluinvestory nebo využít úvěr od spořitelních družstev (kampeličky).
• Doporučujeme prověřit možnosti čerpání evropských fondů.
• Zásadní pro získání dobrého úvěru je špičkově připravený projekt s pětiletým rozpočtem.

Má smysl najímat si na koupi hotelu profesionálního poradce?

Víte si s tím rady, aneb poradce vám pomůže v těchto oblastech:

• stanovit správnou cenu, kterou nabídnete prodávajícímu
• najít závady, ať už stavební, konstrukční nebo majetkoprávní
• spočítat výnosy a náklady
• spočítat návratnost investice
• připravit seznam pracovních pozic a jejich ohodnocení (personální náklady)
• připravit marketingový plán
• stanovit cílové skupiny, na které se má hotel zaměřit
• doporučit formu vedení a správy hotelu (vlastní management, franšíza, management contract, nájem apod.)
• připravit projekt pro financující banku
• zohlednit daňové a účetní aspekty

Obecně platí, že pokud hotel dobře znáte, například jste v něm pracovali, a znáte všechny výhody i rizika, pak poradce nejspíš nepotřebujete.