CS EN
CS EN
JAKÁ JE CENA HOTELU?

Jak zjistit nejvyšší možnou cenu za váš hotel?

Co ovlivňuje cenu hotelu?

  • Obsazenost a výnosy – čím stabilnější provoz a lepší čísla, tím vyšší důvěra kupce.
    • A je to důležité i pro banku – banky často poskytují na koupi hotelu úvěr.
    • Pokud je hotel pronajatý, tak je zásadní výše nájemného a také, zda nájemní smlouva obsahuje veškeré zásadní parametry.
  • Pověst a recenze online – hodnocení na Bookingu nebo Google hrají čím dál větší roli.
  • Lokalita není všechno, ale je to základ. Hotel nemusí být na náměstí ve velkém městě. Typ lokality předurčuje také na jakou klientelu se hotel soustředí (turisté, obchodní cestující, konference, svatby atd.).
  • Stav budovy a technologie. Fungující hotel, kde svítí všechna světla, zdi nejsou odřené a v lobby to voní. Majitel průběžně investuje do budovy a zařízení, a tím pádem hodnota nemovitosti roste.
  • Provoz hotelu. Zda hotel provozuje kvalitní operátor. Pokud je pronajatý – jak se o hotel stará nájemce. V případě, že je hotel zavřený, cenu to snižuje.

Jak zjistit reálnou cenu hotelu?

Nechte si zpracovat profesionální odhad tržní ceny.

  • Odborník na výpočty tržních cen hotelů použije několik výpočtových metod.
    • Přidá k tomu zkušenost z trhu.
    • Doplní další potenciál vašeho hotelu, který si třeba sami neuvědomujete.
    • A výsledkem je reálná cena, kterou může majitel opravdu získat.
  • Srovnejte svůj hotel s jinými hotely v okolí, které se skutečně prodaly, nejen byly „na prodej“.
  • Použijte výnosovou metodu– sleduje, jaký zisk (nebo také říkáme GOP či EBITDA) hotel generuje, a násobí ho očekávaným výnosem investora.
    • Ideální metoda, pokud je váš hotel minimálně dva nebo tři roky v zisku.
    • Vhodná metoda, pokud máte hotel pronajatý.
  • Využití potenciálu – někdy má hotel slabší čísla, ale vysoký nevyužitý potenciál (např. rozšíření kapacity pokojů, využití pozemku k další možné výstavbě).

 

V JAN Hospitality – Hotel Experts jsme vyhotovili již více než 300 odhadů tržní ceny hotelu.

Někdy naceňujeme hotel jako nemovitost, někdy jako společnost (tedy 100 % obchodních podílů).

 

Nejčastější chyby, které snižují cenu hotelu

Je důležité se jich vyvarovat!

  • Zanedbané lobby, recepce, rozpačitý první dojem. Kupující vyžaduje slevu. Nebo si zájem o koupi rozmyslí.
  • Nesprávně nastavená startovní cena – příliš vysoko a trh nereaguje, nebo příliš nízko a majitel tak může zbytečně přijít o dost peněz.
  • Špatná prezentace – nekvalitní fotky, chybějící kontakt, příspěvky na sociálních sítích bez příběhu. Nevalné hodnocení na Bookingu a Googlu.

Případová studie – nacenění hotelu Malý pivovar

Vlastník hotelu potřeboval zjistit aktuální tržní hodnotu hotelu v centru Českých Budějovic. Hotel byl po kovidu zavřený.

K čemu byla tržní cena potřebná?

  • Napřed chtěl majitel porovnat tržní hodnotu s hodnotou účetní. Pak nám majitel předal architektonickou studii na rekonstrukci hotelu.
  • A potřeboval vědět, jakou tržní hodnotu bude hotel mít po rekonstrukci.
  • Vlastníkem je velká firma, která podniká v jiném oboru. Proto uvažoval tak, že po rekonstrukci hotel pronajme. A potřeboval od nás znát tržní výši nájemného.
  • Kdyby to celé nevyšlo, zvažoval vlastník, jestli má smysl hotel prodat. Ale to byla až poslední možnost, v tuto chvíli ta nejméně preferovaná.

Jak jsme postupovali?

  • Aktuální tržní hodnotu jsme vypočítali srovnávací metodou a metodou nákladovou.
  • Budoucí tržní hodnotu po rekonstrukci jsme spočítali tak, že jsme zhotovili 10 letý plán tržeb, nákladů a zisku.
    • V potaz jsem také vzali nutné náklady na rekonstrukci (stavební náklady, architekta, stavební dozor, cenu vybavení).
    • Pro výpočet ceny jsme použili tentokrát výnosovou metodu.
  • Výši nájemného jsme odvodili z výnosové metody a z potencionálních výnosů (obsazenost pokojů, cena za pokoj a noc, ostatní výnosy) a ziskovosti.

Naši odborníci jsou na trhu v podstatě jediní, kteří vám tuto službu mohou nabídnout, díky těmto třem atributům:

  • Odhady dělají již od roku 2010, tedy více než 15 let.
  • Mají správné razítko certifikovaného odhadce, které uznávají investoři, finanční úřady, banky i soudy.
  • Jsou na realitním trhu mnoho let, ví za kolik se prodal jaký hotel, znají ceny transakcí.

Chcete vědět, jakou cenu může mít právě váš hotel?

 

Zeptejte se nás. Připravíme individuální odhad tržní ceny, ukážeme, jak hotel připravit na prodej.

Pokud si to budete přát, přivedeme konkrétní kupce, diskrétně a bez zbytečných slibů.

 

Kontaktujte nás nebo nám napište na hotel@jan-hospitality.com.

Zajímá Vás kompletní nabídka našich služeb?

Podívejte se do naší nabídky ZDE,
nebo zavolejte Janu Adámkovi, tel. 724 070 539 a domluvte si schůzku!

Kontaktujte nás.

V případě jakýchkoliv dotazů nás neváhejte kontaktovat. Budeme více než rádi, když Vám pomůžeme.

JAN Hospitality
Václavské náměstí 43
110 00, Praha 1

+420 608 300 600
hotel@jan-hospitality.com

I am text block. Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.