Kdo potřebuje znát tržní cenu hotelu a proč?
Každý, kdo uvažuje o investici do hotelu, potřebuje znát skutečnou tržní cenu hotelu, který zvažuje koupit.
Jenom krátce k terminologii – používají se tyto termíny: tržní cena, odhad tržní ceny, hodnota hotelu, nacenění hotelu a nebo také anglický pojem valuation.
Naceňování hotelů je velmi komplexní záležitost. Protože principem tvoření odhadu tržní ceny u hotelu není pouhé nacenění nemovité věci (tedy samotných nemovitostí – pozemků a budov). Hotel je také živý organismus, je to obchodní strategie, je to byznys. Takže je potřeba naceňovat také podnik či podnikání jako takové.
Proto je naceňování hotelů složitou disciplínou, které rozumí jen málokdo na trhu. Jen opravdu málokdo umí dobře hotel nacenit či ocenit.
Oceňování hotelu zahrnuje i oblast pronájmu. Pokud koupím hotel, jaké měsíční nájemné mohu očekávat? Jaký je algoritmus výpočtu takového nájemného? A dá se zobecnit, že hotely v centru města se pronajímají za částky od X do Y Kč měsíčně a hotely mimo centrum za jinou částku a hotely v přírodě, na horách nebo na venkově za jinou částku? Aby si investor mohl udělat představu o tom, jaký výnos mu jeho investice může přinést. Profesionální odhadce a poradce Vám tyto částky sdělí nebo spočítá.
Důvodem k naceňování hodnoty hotelu bývá také přeúvěrování. Teoreticky v čase by hodnota hotelu měla stoupat, pokud se obchodně daří, a lze to dokázat v účetnictví. Ovšem za podmínky, že hotel není podinvestován. Pokud opravdu hodnota stoupá, pak je možné hotel přeúvěrovat (stoupne hodnota hotelu, banka Vám půjčí dejme tomu 70 % hodnoty hotelu, po přecenění je například 70 % z nové hodnoty rovno 100 % původní hodnoty, můžete si tedy půjčit 30 % víc) a získat tím další finanční prostředky k jiným aktivitám. Eventuálně použijete takto získané finance k investování do hotelu, k dostavění pokojů, nového střediska, bowlingu apod.
Banka požaduje profesionální nacenění hodnoty hotelu. Banka obvykle doporučí svého odhadce (například nás – JAN Hospitality) a nebo požádá klienta, aby se sám poohlédl po profesionálním odhadci. Musí to být odhadce se zkušenostmi, který má nějaký track rekord (historii), a jehož posudky banka uzná za validní.
Nejenom při uvažování o investici do hotelu potřebuje vlastník hotelu informaci o hodnotě. Často vlastník hotel pronajímá již třetí osobě, nějaké cizí společnosti. Nebo jej pronajímá společnosti, která má s vlastníkem hotelu něco společného, například vlastnictví nebo spřízněné osoby. I pro tento případ je třeba nacenit hotel a nacenit optimální výši pronájmu.
Pokud se vlastník hotelu rozhodne prodat, pak obvykle chce prodat za co nejvyšší cenu. A kdo jiný by měl mít přehled o tom, jakou má hotel hodnotu než profesionální odhadce. Někdo, kdo má zkušenosti z hotelnictví a zároveň je profesionálním odhadcem v oceňování nemovitostí a hotelů zvlášť.
Ne vždy je pro prodávajícího nejdůležitější výše ceny. Často je to také záměr nového vlastníka s hotelem, co tam chce dělat a nedělat. Může to být také časový plán splácení kupní ceny nebo vyčlenění části nemovitého majetku a podobně. A zase k tomu všemu je potřeba, aby profesionální odhadce odhadl hodnotu hotelu. Hodnotu jeho provozních částí a v neposlední řadě hodnotu nemovitého majetku.
Pokud i vy uvažujete o investici v hotelnictví nebo o prodeji hotelu či jeho pronájmu, pokud uvažujete o přeúvěrování nebo získání nových finančních prostředků nebo pokud uvažujete o získání investičních prostředků od fondu či soukromých investorů, pak prosím zavolejte nebo napište a my vám rádi připravíme profesionální odhad hodnoty tržní ceny hotelu.
V hotelnictví se pohybujeme od roku 2003. Máme nejvyšší vzdělání potřebné pro profesionální certifikované odhadce. Jsme jedni z velmi mála skutečných odborníků na tržní nacenění hotelů v České republice. Objednávají si nás i banky. Naše razítko uznávají finanční úřady i soudy.
Jan Adámek
JAN Reality I JAN Hospitality