Jak na profesionální odhad tržní ceny hotelu?

Nejčastější momenty, kdo odhad potřebujete

• chcete hotel prodat
• chcete si vzít úvěr u banky na rekonstrukci nebo koupi hotelu
• když je potřeba rozdělit dědictví
• pokud se dělí rodinný majetek

Odhadnout skutečnou tržní hodnotu hotelu ovšem není úplně jednoduché. Je na to potřeba praxe a znalosti z hotelnictví, účetnictví, daní, právních záležitostí. Ale také technické znalosti, orientace v územním plánu, apod.

Typické záludnosti

• hotel není nemovitost
• hotel je totiž živý organizmus – podnik, firma, takže nenaceňujete jenom “cihly”, ale také to, co v těch cihlách probíhá (obrat, obsazenost, průměrná cena za pokoj a noc, náklady, zisk).
• potřebujete se v oblasti hotelnictví pohybovat, abyste uměli říct, jaká průměrná cena za pokoj a noc (tzv. ADR) a jaká obsazenost (pokojů nebo lůžek – podle typu hotelu), neboli RevPAR (revenue par available room neboli “obrat na disponibilní pokoj”) je v dané lokalitě průměrná a dosažitelná
• odhadce by měl mít přehled, za kolik se prodaly okolní hotely, ale je to někdy dost obtížné, protože
  • velké množství hotelů se prodává formou obchodních podílů – a jejich prodejní cena se nemusí ze zákona nikde veřejně evidovat
  • a tam, kde se prodá hotel jako nemovitost, nemusíte mít k dispozici další smlouvy, kterými se prodalo například movité vybavení nebo duševní vlastnictví
• jedna z forem získání obrazu o tržní ceně hotelu je výše potencionálního nájemného; obvykle se pro jednoduchost přepočítává na nájemné za jeden pokoj; odhadce by proto měl znát výše nájemného u podobných hotelů
• naceňuje se (dle oceňovací vyhlášky) nejlepší možné využití, a to nemusí (kupodivu) vždy být hotelové využití
• jinak se naceňuje hotel, který provozuje sám vlastník, jinak zase hotel, který je pronajatý nebo je operován na základě management kontraktu
• je potřeba sestavit SWOT analýzu a do odhadu promítnout i silné a slabé stránky, příležitosti a hrozby na trhu
• odhadce musí mít přehled o investicích provedených v poslední době (obvykle v deseti letech), a naopak, jaké investice bude potřeba provést v nejbližší době pěti až deseti let
• vliv mají i makroekonomické ukazatele
  • výše úroků z úvěrů
  • zda-li banky půjčují na úvěrování hotelů nebo ne
  • jaká je poptávka po koupi hotelů
  • pokud do hotelu jezdí zahraniční hosté a platí eurem, kdy kurzový rozdíl má vliv na zisk
  • výše inflace
  • a mnohé další
• v poslední době hraje důležitou roli také, zda hotel podnikl nějaké kroky pro nižší energetickou náročnost (tepelná čerpadla, fotovoltaika, perlátory atd.) a zda-li hotel má ESG skóring
• je třeba vzít v úvahu poptávku a nabídku hotelových zařízení v lokalitě, průměrnou obsazenost, průměrnou útratu, průměrnou délku pobytu, počty leteckých nebo vlakových spojení, míru vyžití pro turisty, míru služeb pro firemní hosty

Nejčastěji se hotely naceňují výnosovou metodou. Někdy srovnávací metodou. Reprodukční metoda funguje také, ale může být dosti zkreslující.