Nájemní smlouva nebo management kontrakt

Laická veřejnost se domnívám, že provozovatelem hotelu je automaticky vlastník. Například tedy, že hotel Courtyard by Marriott v Plzni vlastní společnost Marriott.

Ve většině případů je to tak, že řetězec si budovu pronajímá. Jsou různé formy takového pronájmu. Není to nutně vždy jen nájemní smlouva. Naopak velké řetězce nemají rádi nájemní smlouvy, preferuji management kontrakt či poskytnutí franšízy.

Nájemní smlouva

Nájemní smlouva znamená, že se pronajímatel a nájemce dohodnou na délce platnosti pronájmu, na výši nájemného, zodpovědnosti za opravy, údržbu a investice do budovy a další.

Nájemce pak zpravidla odvádí každý měsíc stejnou částku za pronájem budovy. Pro pronajímatele je velká výhoda v tom, že ví, jaká částka mu každý měsíc přistane na účtu.

Pro nájemce je nevýhoda, že nájemné nereflektuje sezónnost. V hotelech se tržby každý měsíc dramaticky liší. Takže nájemné v květnu, kdy je plná sezóna a hotelu se daří, je stejně vysoké jako v únoru, kdy není sezóna a provozní výsledky nejsou nic moc.

V posledních letech se rozvinula hybridní forma nájemní smlouvy. Nájemce zde platí procento z obratu, zároveň však garantuje minimální výši „nájemného“, které každý měsíc uhradí majiteli budovy. Nájemce má výhodu, že za pronájem platí podle sezónnosti. Pronajímatel tuší, kolik je minimální částka, kterou obdrží, a v sezóně se může těšit na výrazně vyšší částky.

Management kontrakt

Tradiční model management kontraktu funguje úplně jinak. Majitel budovy si najme společnost, která se mu stará o řízení (management) hotelu. Tato společnost obvykle provozuje hotel pod franšízou české nebo mezinárodní hotelové značky. Nemusí to tak být vždy.

Firma, která provozuje hotel jako manažer, najme ředitele hotelu a toho platí sama. Všechny ostatní náklady hradí majitel hotelu. Všechny výnosy jdou na jeho účet.

Společnosti s management kontraktem pak hradí majitel procenta z obratu a procenta ze zisku. To je částka placená za odborné vedení hotelu, dobré výsledky a za plnění plánu.

Management kontrakt je forma zajímavá pro vlastníky hotelu, kteří buď nemají zkušenosti s řízením hotelového provozu nebo se tím nechtějí zabývat. Pokud nový majitel financoval nákup hotelu bankovním úvěrem, pak často banka vyžaduje profesionální a zkušené vedení hotelu. K tomu je nezřídka potřebné uzavřít smlouvu na provozování hotelu formou management kontraktu.

Finanční investoři preferují nájemní smlouvu, aby měli jistotu svého výnosu. Naopak jednotliví majitelé hotelů jsou často s management kontraktem spokojeni. Musí se částečně účastnit vedení hotelu, zato ale mají perfektní přehled o svém podniku.

Je asi pochopitelné, že jednotlivé hotely ve vlastnictví jednotlivých majitelů si často provozuje majitel sám. Vybuduje si vlastní značku pro svůj hotel nebo si vezme firmu na management kontakt.

Mezinárodní řetězce mají na management kontrakt většinu hotelů, je třeba si ale uvědomit že management kontrakt (s mezinárodní hotelovou značkou) se vyplatí u hotelu s více pokoji.

Protože režijní (fixní) náklady na vedení hotelu máte v podstatě stejné, ať už provozujete 50 pokojů nebo 300 pokojů. Management kontrakt se vyplatí od 80 pokojů výše (optimum je ovšem 120 pokojů a více), u velmi luxusních hotelů (5*) již od 60 pokojů.

Existují také modely, kdy majitel vlastní hotelové budovy a zároveň si vybudoval firmu, která tyto hotely provozuje. Například český řetězec CPI má vlastní společnost, která jeho hotely provozuje. Zároveň si tato společnost pronajímá franšízovou formou značky Clarion nebo Fortuna.

Řetězec hotelů Pytloun je na tom obdobně, většinu hotelů vlastní a všechny si sám provozuje. Grand Hotel Brno, Hotel Adria v Praze, Aparthotel Lípa v Krásné Lípě nebo Biograf v Písku provozují přímo majitelé budov.